Rapport sur le Recensement des Propriétés Vacantes à Manhattan

 L’UTILISATION DES PROPRIETES VACANTES POURRAIT ERADIQUER LE PHENOMENE DES SANS-ABRI A NEW YORK CITY  

Pour télécharger le rapport complet, clickez ici: Homeless People Count .

Occupant 4.5 Mb, c’est un document de grand volume qui vaut néanmoins son temps de téléchargement un peu plus long vu la qualité de son design et ses extraordinaires supports visuels (nous remercions particulièrement Trinidad M. Pena de Impact Design Graphics , qui a realisé le design du rapport). Et la version papier est encore plus impressionante.

Ce rapport ne détaille pas seulement les résultats de notre recensement, mais aussi le processus par lequel le dénombrement a été mené et le potentiel des projets de recherche participativepermettant un changement social réussi. Nous sommes persuadés que les découvertes de notre recensement illustrent le besoin urgent de nouvelles lois et politiques pour empêcher à l’avenir que les propriétaires et la ville gardent des immeubles vides, et d’en faire effectivement des logements pour les Newyorkais à faible revenu.

Un recensement des immeubles abandonnés n’est pas une idée nouvelle ; de nombreuses autres villes ont utilisé cette tactique comme premier pas vers la création de solutions politiques efficaces pour remédier à la vacance des propriétés. A Boston, par exemple, le nombre total de bâtiments abandonnés a chuté de 67% depuis le début de l’enquête en 1997 (de 1044 à 350 immeubles). Alors qu’une partie de ce déclin est du à une croissance générale du marché de l’immobilier, les officiels de la ville ont déclaré que la quantification et la publication de l’étendue du problème ont conduit à l’émergence de la volonté publique nécessaire pour inciter l’administration de la ville à mettre en place de nouvelles politiques et débloquer de nouveaux fonds pour la conversion de ces gouffres économiques en immeubles résidentiels fonctionnels.
 

 HOMELESS PEOPLE COUNT RAPPORT EXECUTIF  
    

L’UTILISATION DES PROPRIETES VACANTES POURRAIT ERADIQUER LE PHENOMENE DES SANS-ABRI A NEW YORK CITY.  La quantité totale d’unités de logement vides dans des immeubles abandonnés surpasse le nombre de ménages sans-abri dans les foyers et dans les rues ! 24.000 appartements potentiels peuvent être utilisés dans les propriétés inoccupées. Au 17 avril 2007, il y avait 16.000 ménages sans domicile fixe vivant dans des foyers (environ 9.000 familles et 7.000 adultes seuls). Le recensement du NYC’s HOPE 2006 a indiqué que le nombre des « sans-abri sans-foyer » s’élevait à 3.843. Bien que nous pensions que ce chiffre est nettement plus bas que la population qui se retrouve actuellement réellement à la rue, et même si le recensement de la Ville ne prenait pas en compte 98.7% des personnes à la rue (ce qui signifie que la population de sans-abri dans les rues est deux fois plus élevée que celle officiellement déclarée), il y aurait malgré tout assez d’appartements à Manhattan pour héberger tous ceux qui vivent actuellement dans des foyers ou sont à la rue.

LES PROPRIETES ABANDONNEES CIBLENT LES COMMUNAUTES DE COULEUR.  Les quartiers comportant le plus grand nombre d’immeubles vides sont principalement habités par des familles de couleur. Par exemple, Community Board 10 (Harlem) comporte 552 propriétés vacantes, alors que Community Board 7 (L’Upper West Side) n’en compte que 73. Community Board 11 (Spanish Harlem) a 387 immeubles et parcelles inoccupés, pendant que Community Board 8 (l’Upper East Side) en a 88. Community Board 10 et 11 sont aussi les quartiers avec le plus haut pourcentage de ménages de couleur (respectivement 98% et 92.7%), et sont les quartiers de Manhattan dans lesquels le plus de familles entrent dans le système de foyers de la ville.

LES PROPRIETES VACANTES AFFECTENT TOUT LE MONDE.  Chaque année, les propriétés à l’abandon sont responsables du gaspillage d’énormes sommes d’argent. La police est appelée deux à trois fois plus souvent pour des délits violents dans les pâtés d’immeubles comportant des édifices à l’abandon que dans les pâtés du même quartier sans propriétés vacantes. Les logements à proximité des immeubles abandonnés voient leur valeur subir une perte nette de plus de 7.000$. Non seulement de l’argent est dépensé en conséquence de l’abandon, mais des revenus considérables sont perdus à cause des impôts et des charges inhérentes au loyer (électricité, gaz...) qui sont autant de manques à gagner. Nous sommes convaincus que les propriétés inoccupées contribuent à la crise du logement et au phénomène des sans-abri à NYC. En 2005, NYC a dépensé 709 millions de dollars pour fournir un abri à 97.039 personnes, avec une population moyenne en foyer de 34.000 personnes par nuit.

LES INCITATIONS A L’ABANDON PERSISTENT.  De nombreuses politiques de la Ville encouragent les propriétaires à conserver leurs immeubles vides, que soit directement ou indirectement. Lorsque les quartiers s’embourgeoisent, de nombreux propriétaires spéculateurs choisissent de garder leurs immeubles vides afin de les louer dans le futur et empocher ainsi des loyers beaucoup plus élevés, plutôt que d’avoir à subir des locataires moins aisés en les louant immédiatement. En 1996, des changements dans la législation relative à la stabilisation des loyers a élargi le spectre des rénovations que les propriétaires peuvent réaliser afin d’échapper à cette stabilisation du loyer, ce qui voudrait dire que dans le processus d’ouverture d’un immeuble fermé, toutes les unités de logement sortiraient presque automatiquement de la stabilisation. Particulièrement courante dans le cas des édifices historiques ou considérés comme ayant un intérêt particulier, la « démolition par négligence » est un moyen de contourner la législation visant à la préservation des bâtiments. Les propriétaires laissent leurs bâtiments se dégrader en espérant que le tribunal déclare qu’ils ne peuvent être réhabilités.

LES “SOLUTIONS” ACTUELLES DE LA VILLE ACCELERENT L’EMBOURGEOISEMENT.  Le très tendance plan “New Housing Marketplace” du maire Bloomberg crée des dizaines de milliers de “logements abordables”, mais ces logements ne sont pas abordables pour les Newyorkais pauvres. Les lignes directrices fédérales pour le logement abordable visent les ménages ayant un revenu annuel correspondant à 90% du revenu moyen de la zone (Area Median Income, AMI). A New York City, où l’AMI pour une famille de 4 personnes est de 70.900$, les familles avec des revenus de 56.000$ sont susceptibles de profiter des ces logements « abordables », ce qui veut dire qu’elles sont en compétition directe avec les travailleurs pauvres (le salaire moyen pour un travailleur à temps plein est d’environ 14.800$ par an, soit 20.9% de l’AMI) pour d’insuffisantes ressources de logement. En réalité, à cause de cette conception de ce qui est « abordable », tout programme gouvernemental débloquant des fonds pour le logement « abordable » dans les quartiers à bas revenus qui ont le plus besoin du développement du logement aura pour effet de fournir des logements à des familles aux revenus beaucoup plus élevés que ceux de celles traditionnellement considérées comme pauvres.

DES CHANGEMENTS LEGISLATIFS ET POLITIQUES SONT NECESSAIRES!  Nous avons besoin de changements significatifs dans la politique de logement pour développer de vrais logements à partir des propriétés inoccupées. Les points centraux de notre demande sont les suivants:
1. Création d’un recensement régulier des parcelles et immeubles vacants, et ce à niveau de l’ensemble de la ville.
2. Incitation du “Department of Buildings” de NYC pour qu’il élargisse la législation relative aux immeubles sources de “nuisances”, afin de ranger dans cette catégories les immeubles inoccupés en se basant sur le fait qu’ils sont “nuisibles à la vie et la santé” des communautés au sens large, incluant les personnes sans abri.
3. Incitation du HPD de NYC pour qu’il crée une amende à croissance annuelle contre les propriétaires en infraction, d’un montant équivalent aux frais qui permettraient de remettre les logements sur le marché.
4. Développement d’un mécanisme par lequel les résidents des foyers financés par le DHS puissent quitter les foyers pour emménager dans un vrai logement, une partie de l’argent actuellement payé par la Ville à leur foyer étant employé pour réhabiliter les immeubles vides.
5. Amendement des lignes directrices de la stabilisation des loyers pour assurer que lorsque les propriétés sont remises sur le marché, les unités de logement qui étaient auparavant soumises à la stabilisation et qui en général perdent leur stabilisation comme conséquence de leur vacance, récupèrent un statut stabilisé.