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Habitação na América (American housing): O mapa da miséria

A queda no preço da moradia tem um longo caminho pela frente

08 de Maio de 2008, Washington, DC

PARECENDO mais com um cartógrafo do que com um banqueiro, Ben Bernanke mostrou nesta semana o mais recente dispositivo de propaganda do Banco Central norte-americano (Federal Reserve) para mapear a falência do mercado de imóveis na América: mapas com esquemas de cor para mostrar o declínio nos preços, execuções de hipotecas e outras medidas da agonia do mercado imobiliário em cada estado.

Seu objetivo era mostrar que a queda nos preços leva a mais execuções, e para chamar os credores a baixar o principal em empréstimos com inadimplência quando o imóvel vale menos do que a hipoteca. Seus mapas – onde cores quentes indicam mais problemas – também fazem um ponto ainda mais contundente. A dor da falência do sistema imobiliário na América varia enormemente por região. O golpe mais forte foi nos estados onde ocorreu a “bolha” da crise – Califórnia, Nevada e Flórida, e partes do Cento-oeste industrial. A maior incerteza pairando sobre a economia é o quanto as coisas ainda podem ficar “vermelhas”.

A resposta não é simples. É difícil ter certeza do quanto caíram os preços dos imóveis. A América tem diversos índices de preços de imóveis e eles contam diferentes histórias. Largamente citado, mas menos útil, são os indicadores mensais mostrando médias de preços de imóveis produzidos pela Associação Nacional de Corretores de Imóveis (National Association of Realtors (NAR)). Eles indicam que a média de preços está 13% menor do que no pico, mas considerando que estas médias não são ajustadas pela variável dos imóveis que mudaram de mãos, e que flutua mês a mês, elas são inevitavelmente distorcidas.

Os mapas do Sr. Bernanke usam números do Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) [entidade que regula o setor hipotecário americano]. Suas estatísticas têm larga cobertura geográfica e acompanham as diversas vendas de um mesmo imóvel. O índice nacional mensal sugere que o preço médio caiu somente 3% desde o pico em abril de 2007, e os números quadrimestrais ainda são positivos. Mas os números do OFHEO só incluem casas financiadas por hipotecas garantidas pelos gigantes patrocinados pelo governo, Fannie Ma e Freddie Mac. Eles deixam de fora o topo e a base do mercado – onde os preços subiram mais rápido durante a bolha e onde o problema de financiamentos foi mais grave. Portanto, os números do OFHEO provavelmente subestimam a escala do problema de habitação. Um outro conjunto de índices, desenvolvido por Robert Shiller e Karl Case e produzido pela Standard & Poor’s (S&P), uma agência de classificação de risco, inclui todos os tipos de imóveis e mostra os preços subindo mais rápido durante o boom e caindo mais rápido agora. Embora os números de Case-Shiller não sejam perfeitos – eles não incluem muitas áreas rurais – eles são uma medida melhor do declínio de preços nas grandes cidades.American housing

Avaliar o quanto mais os preços de imóveis podem cair é ainda mais complicado. Investidores esperam uma queda de mais 20%, julgando pelos preços dos contratos do mercado de futuros ligados ao índice Case-Shiller de velocidade máxima no pico [locity index]. Mas o mercado de futuros é pequeno e não-líquido e pode superestimar os possíveis declínios.

A discrepância entre oferta e demanda sugere que os preços podem cair ainda mais. Por padrões históricos há uma enorme saturação de imóveis não vendidos no mercado. A taxa entre proprietário de imóvel versus imóvel disponível disparou para um nível recorde de 2,9%: há cerca de 1,1m de imóveis “excedentes” a venda comparado com a média entre 1985 e 2005. Embora o inventário de novas casas esteja declinando como resultado do corte nas construções, a oferta de imóveis para vender está sendo empurrada para cima pelas execuções de hipotecas.

Segundo a maioria dos índices, os preços ainda estão acima dos níveis medidos pelos parâmetros essenciais. Utilizando um modelo que liga o preço dos imóveis à renda disponível e juros de longo prazo, analistas da Goldman Sachs julgam que a correção nos preços de habitação a nível nacional está na metade do caminho. Eles esperam cerca de 18 a 20% de correção ao todo, ou cerca de 11 a 13% de declínio a partir de agora. Mas seu modelo sugere que seis estados – Arizona, Flórida, Virgínia, Maryland, Califórnia e Nova Jersey, ainda podem ver declínios de 25% ou mais.

Os otimistas apontam que alguns índices de acesso à moradia melhoraram de forma dramática. De acordo com números do NAR, pagamentos mensais de uma cada típica com financiamento de 30 anos e 20% de entrada significavam 18,5% da renda de uma família mediana em fevereiro, 26% mais baixo do que no pico – e perto da média histórica. Mas esta medida é capciosa, a começar pelo fato de que o crédito ficou mais difícil. Uma pesquisa junto aos agentes de crédito conduzida pelo Fed [Federal Reserve] sugeriu, em 5 de maio, que 60% dos bancos haviam reduzido os empréstimos para o mercado premium nos três primeiros meses de 2007. E, como aponta Michael Feroli da JPMorgan, o índice de acesso depende de quais medidas de preço de imóveis são usadas. Quando se usa o índice Case-Shiller, segundo o qual o acesso à moradia piorou de forma dramática durante o boom , e as prestações de financiamento imobiliário ainda estão altas em relação à renda.

Uma medida melhor dos aspectos fundamentais sobre a moradia é a relação entre o preço de imóveis e os aluguéis. Esta é uma espécie de média entre preço/renda para o mercado imobiliário: o preço de uma casa reflete o valor descontado da posse futura, seja como renda de aluguel ou aluguel economizado por um proprietário que vive na casa.

Uma recente análise de Morris Davis da Universidade de Wisconsin-Madison, e de Andreas Lehnert e Robert Martin do Fed, mostram que a rentabilidade aluguel/preço na América variou entre 5% e 5,5% entre 1960 e 1995, mas caiu rapidamente depois disso até atingir a marca histórica baixa de 3,5% no auge do boom . Dado o típico padrão de aumento de aluguel, o Sr. Feroli reconhece que o preço dos imóveis (medido pelo índice Case-Shiller) necessitaria cair de 10 a 15% durante o próximo ano e maio para a rentabilidade aluguel/preço retornasse à sua marca histórica. Novamente, isto sugere que a queda no mercado de habitação está apenas na metade. E dada a escala de excesso de oferta, o preço dos imóveis tende a passar do ponto. Em consequência, a pressão sobre as autoridades para ajudar os proprietários em dificuldades tende a aumentar.